刚刚跨入“千亿阵营”的中骏集团，面对疫情和市场不确定性的双重冲击下，交出了2020年年度大考成绩单。

　　财报显示，截至2020年底，中骏集团全年合同销售达1015亿元，圆满兑现千亿级目标；营业收入到326亿元，同比增长52%；应占核心溢利34亿元，同比增长27%；全年股息每股港币29分，每股全年派息过去4年复合年均增长15%。

　　中骏集团方面向《证券日报》表示，“在不确定的环境中，把握更多经营管理的确定性”，中骏集团全面落实“促销售、抓回款”策略，回款入账表现令公司债务结构得到进一步优化。对于2021年的发展目标，中骏集团管理层表示，今年销售目标定为1200亿元。

　　强化低成本取地能力

　　在过去的一年，中骏集团抓住了市场窗口期，通过多元化的取地能力，择机进入新的城市，获取了大量低成本的土地。

　　2020年，中骏集团增购38幅土地，货值1200亿元，新增土地平均成本仅为3772元/平方米，为未来利润空间释放奠定基础，新增土储权益占比大幅增至约80%，其中23幅为支撑“一体两翼”协同战略的综合性用地，新增世界城购物中心19个，新增方隅长租公寓9个，商业性质用地面积占全部土储的比例大幅提升。

　　值得关注的是，六成土地与“一体两翼”战略相关，由此可见，中骏集团业态之间的协同发展促进了其获地能力的提升。从年报数据中可看出，多元化业态帮助中骏集团更为便捷地获取到城市发展建设用地，同时中骏世界城和中骏方隅产品力也支撑了其商业租金持续增长，“两翼”战略实现了企业与城市发展双赢的局面。

　　截至2020年底，中骏集团总土地储备达3768万平方米，覆盖62个城市，总货值达4000亿元，分布于62个城市，重点关注一、二线核心城市、弹性进入高潜质三、四线城市核心区域，占领市场空白点。

　　对此，中骏集团主席兼行政总裁黄朝阳表示，中骏通过“一体两翼”战略(“一体”指住宅，“两翼”分别为长租公寓和购物中心)实施投资和城市、商业布局。投资时，除通过两翼勾地外，公司还会通过公开市场拿地，而公开市场的拿地需要满足三个要求，即核心城市、核心地段、核心项目，以此满足市场确定性和销售确定性，若没有勾地因素，中骏集团基本不会考虑去三、四线城市拿地。

　　在勾地方面，长租公寓肯定是一线跟核心二线城市。“我们大概锁定8个城市，‘北上广深’、杭州、南京、成都、武汉。”勾地重心下沉二线、三线城市，在广东、福建、浙江、江苏的百强县，也会沉淀下去。未来中骏集团买地、城市布局的转型，也会跟着这个方向。

　　从区域分布来看，集团拿地重点始终关注长三角大湾区、海峡西岸经济圈、中西部地区、环渤海经济圈及粤港澳大湾区。“我们认为把区域进行整合，投资会有回旋的余地，就不会太着急，不容易犯错误；整个行政资源形成的效益，包括管理的效益也会提升。”管理层如是称。

　　“三道红线”零踩线

　　众所周知，进入2021年，限制开发商融资的“三道红线”或在行业全面推行，这意味着靠负债博增长的模式和时代终将宣告结束，未来强运营体系房企将有望在资本市场获得显著超额收益。

　　截至2020年底，在保持稳步增长的同时，中骏集团“三道红线”均转为绿档。其中，剔除预收款后的资产负债率为68.7%，净负债率降至59.2%，现金短债比为1.3。

　　“强运营为中骏集团优化债务结构提供了助力，可加快项目结转增厚净资产。”地产分析师严跃进向《证券日报》记者表示，剔除无息债的影响，自2016年以来，中骏集团的净负债率从80.2%降至59.2%，降低了21个百分点。转为“绿档”房企后，在同规模企业中可获得竞争优势，有助于规模上弯道超车。

　　作为“三道红线”的另一大指标，报告期内，公司的现金及银行存款结余与短期债务的覆盖率为1.3倍，现金流得到有效改善。对此，有业内人士称，对于中骏集团来说，两翼即长租公寓和购物中心业务都是能够获取稳定现金流的渠道，预计在后地产时代将成长为公司重要盈利来源。

　　对于未来发展，中骏集团管理层表示，公司将坚定执行住宅开发、商场和长租并行的一体两翼发展战略，解决获取土地的确定性及经营的确定性；通过购物中心百货化经营及数字化运营，提供租金及物管收入；商业管理及住宅物业管理业务力争在2021年分拆上市。

（文章来源：证券日报网）