恒基地产有限公司

　　HENDERSON LAND DEVELOPMENT CO.LTD。

　　股票代号：00012

　　股息率：5%

　　市值：$1600亿

　　业务类别：地产业

　　集团主席：李家杰、李家诚

　　主要股东：李兆基(72.8%)

　　集团网址：http://www.hld.com

　　5年业绩

　　年度：2016/2017/2018/2019/2020

　　收益(亿)：256/280/220/242/250

　　毛利(亿)：109/126/120/128/153

　　盈利(亿)：219/308/312/170/102

　　每股盈利：4.53/6.36/6.44/3.51/2.11

　　每股股息：1.17/1.41/1.64/1.8/1.8

　　--企业简介--

　　恒基兆业地产(恒地)为一间于香港及内地之地产发展集团。其核心业务包括物业发展及物业投资，是香港主要地产发展商之一。

　　此外，恒地亦直接持有附属公司恒基兆业发展(00097)及三间上市联营公司，即香港中华煤气(00003)、香港小轮(00050)、美丽华酒店(00071)。

【图1】--恒地架构图

　　--拥有多个业务--

　　恒地有多间附属及联营公司，因此整个集团包括多个业务。简单来说，可以将恒地的业务分成3 大类，第一是物业发展，第二是物业租赁，第三是其他业务。

　　若果不计及投资物业及发展中投资物业之公允价值增加，以经营盈利去分类，即下图所示，可见地产业务占了最大部分。

　　由于恒地的联营及合营公司提供了相当的盈利，而下图数字并未包括，因此要考虑这些公司的贡献，而这些公司的核心业务，其实大部分都与地产有关，例如香港小轮、美丽华酒店，以及众多在内地的合营公司，因此地产仍是恒地的重心。

【图2】--恒地收入与经营盈利

　　--地产发展及租赁--

　　香港本身地少人多，由于人口不断增加，但长期的土地供应有限，因此令土地甚有价值，地价长期向上是必然的现象。凭这因素已可推论，在香港从事地产发展，是一门甚为好赚的生意，现时的新楼，全部都是豪宅自居，因为这样定位能赚得最多。

　　故此，在香港的大型地产发展商，都有一定的企业质素，从这方向已可确认，在香港及内地从事地产的大型发展商恒地，本质是一只不错的优质股。

　　若不计物业重估收益，物业发展及物业租赁是主要部分，发展部分将成为恒地的潜力，而租赁部分则为这企业提供稳定的现金流，同时持有的物业质素不差，令整个恒地有稳中求胜的特质。

　　从下图可见，部分收租物业有相当的质素，例如国际金融中心、四季汇、宏利金融中心等，现金流强劲，同时有长远租金上升的能力。

　　--发展潜力--

　　基本上，恒地有稳中求胜的特点，物业租赁是稳的地方，而物业发展则是潜力所在，香港楼价长期只会向上，持有土地者当然有一定的潜力，恒地有多个项目已成功收购八成或以上业权，以及全部业权，这些位于市区的项目，拥有相当的价值。

【图3】--恒地持有的收租物业

【图4】--恒地已成功收购八成或以上业权项目

　　从上表可见，恒地很积极利用收购旧楼，去提供市区楼的土地储备，这些重建后的市区楼，尺价虽然惊人，但往往有价有市。由于市区土地供应有限，利用收购旧楼，成为了其中一个主要的发展模式，上述土地均有一定的发展潜力。

　　另外，内地的发展亦是恒地的潜力所在，恒地积极发展内地业务，与内地发展商合作，在多个城市都有项目，同时有相当多的土地储备。恒地于中国多个城市的可供发展之土地储备，合共自占楼面面积约3200 万平方尺，当中约7成发展为住宅物业，其余则发展写字楼及商场。

　　中国楼市长期向上，反映在经济增长的前提下，土地的价值必然向上，这是社会发展的自然现象，持有土地的发展商，长远必定得益。因此，内地业务都是恒地其中一个增长动力来源。

　　--农地潜力--

　　在整个恒地的长远发展中，持有的农地是最大的潜力所在，恒地持有约4500 万平方尺新界土地储备，为本港拥有最多新界土地之发展商。

　　根据政府公布《新界东北新发展区规划及工程研究》，确认古洞北及粉岭北作为粉岭/ 上水新市镇扩展部分，容许原址换地，令私人土地业权人可发展个别私人项目。

　　恒地于发展区内共拥有240 万平方尺土地，约80 万平方尺土地可符合原址换地之条件，其余则可能会被政府以现金补偿方式，收回作公共用途。

　　至于《洪水桥新发展区规划及工程研究》方面，恒地于区内拥有约647万平方尺土地。根据「洪水桥及厦村分区计划大纲图草图」之建议，洪水桥可发展成为一个人口约21 万人之新市镇，容纳约6 万个新增住宅，约一半为私营房屋。

　　从上述的发展方案中，可见恒地都有相当的利益。当发展商在开发区持有农地，政府有可能邀请发展商加入参与发展，或是换地模式，又或以现金补偿模式进行。无论是哪一个方案，对于早在多年前，以低价买入农地的发展商，都有着巨大的利益。

　　政府的东大屿计划虽然能提供一定的房屋供应，但仍要相当长的时间，当中充满未知数，同时在这段时间，香港的人口仍会保持增长。

　　因此在长远而言，政府仍会发展其他大型新市镇，以满足人口增长，当中一定涉及新界的农地，其中不少都由发展商持有，这些农地的价值将会大幅提升，只是迟早的问题，因为这些地终有一天会发展的。因此，拥有最多农地的恒地，拥有一定的长远价值。

　　--投资策略--

　　整体来说，恒地有一定的质素，物业租赁可说是提供了稳定而理想的现金流，而物业发展则保持平稳增长，因此这股有稳中求胜的作用。

　　长远而言，恒地的农地一定有价值，这是迟与早的问题，这亦是恒地的潜力所在，政府愈迟发展，当中的价值愈大，因为土地价值只会向上。

　　由于恒地本身已庞大，因此就算有上述的潜力，都不是爆升类型，但以稳健类的股票来说，这是较有增长力的一间。

　　中短期可能因政府土地政策而对股价略有波动，但长远的价值不错，但投资策略就一定要长期，才能见到企业的真正价值。

　　现时处合理水平，这股适合中低风险的投资者，现价都可分注或月供投资，长期收息，以及有基本增长力。

　　(本人为证券业持牌人士，未持有上述股票)

（文章来源：凤凰网港股）